Kredyt hipoteczny to duże zobowiązanie, ale jego koszt nie musi być niezmienny. Warto wiedzieć, kiedy możliwe jest obniżenie raty i jakie kroki pozwalają to osiągnąć.
Nic dziwnego, że coraz więcej kredytobiorców zastanawia się, czy można płacić mniej i w jaki sposób realnie obniżyć całkowity koszt zobowiązania. Duże zmiany mają sens, ale tylko wtedy, gdy różnica w warunkach kredytu jest naprawdę odczuwalna. Refinansowanie czy zmiana warunków umowy ma sens dopiero wtedy, gdy możemy zyskać przynajmniej jeden punkt procentowy na oprocentowaniu. W przeciwnym razie dodatkowe formalności, czas i koszty mogą przewyższyć potencjalne korzyści.
Żeby jednak świadomie ocenić, czy w ogóle mamy pole do działania, warto zrozumieć, z czego właściwie składa się rata kredytu hipotecznego.
Co wpływa na koszt raty kredytu?
Na całkowity koszt każdej raty składają się dwa elementy: kapitał oraz odsetki. Kapitał to po prostu pożyczona kwota, którą stopniowo spłacamy przez kolejne lata. Ta część jest dość intuicyjna. Więcej pytań budzą natomiast odsetki, które wynikają z oprocentowania kredytu.
Oprocentowanie składa się z dwóch głównych składników: marży banku oraz wskaźnika stopy procentowej.
Marża banku to jego zysk, zazwyczaj w przedziale od 1 do 3 procent. Wysokość marży zależy między innymi od tego, czy klient zdecydował się na produkty dodatkowe z oferty banku, jak na przykład konto osobiste, karta kredytową czy ubezpieczenie oraz od poziomu wkładu własnego przy zaciąganiu kredytu. Warto jednak pamiętać, że dodatkowe produkty to nie tylko mniejsza marża ale często też dodatkowe koszty, również wliczane w sumę oprocentowania.
Drugim elementem oprocentowania jest wskaźnik stopy procentowej, obecnie wciąż najczęściej WIBOR 3M (choć wciąż powtarzają się kolejne zapowiedzi o zmianie wskaźnika). Wskaźnik ten reaguje na poziom stopy referencyjnej NBP. Ta z kolei zależy przede wszystkim od poziomu inflacji, sytuacji ekonomicznej kraju oraz decyzji podejmowanych przez Radę Polityki Pieniężnej.
Nadpłata kredytu hipotecznego – sposób na realne oszczędności
Najprostszym i dostępnym praktycznie dla każdego kredytobiorcy sposobem na oszczędności podczas spłaty kredytu hipotecznego jest jego nadpłata.
Nadpłata to po prostu dodatkowy przelew na rachunek kredytowy ponad wysokość standardowej raty. Takie rozwiązanie pozwala szybciej zmniejszyć kapitał, a więc część długu, od której naliczane są odsetki.
Banki dają kredytobiorcom możliwość wyboru jednej z dwóch opcji:
-
obniżenia raty przy zachowaniu pierwotnego okresu kredytowania,
-
skrócenia okresu spłaty przy zachowaniu dotychczasowej wysokości raty.
Większość osób wybiera pierwsze rozwiązanie, bo daje ono natychmiastowy efekt – niższą ratę już w kolejnym miesiącu. Jednakże to właśnie skrócenie okresu spłaty przynosi większe korzyści w dłuższej perspektywie. Dzieje się tak dlatego, że każda nadpłata trafia w całości na spłatę kapitału, a odsetki naliczane są od jego bieżącej wysokości. Gdy skracamy okres kredytu, kapitał rozkłada się na mniejszą liczbę rat, a odsetki topnieją znacznie szybciej. W efekcie, choć miesięczna rata pozostaje podobna, w całym okresie kredytowania można zaoszczędzić nawet kilkukrotnie więcej niż przy nadpłacie ze skutkiem obniżenia raty.
Na konkretnych wyliczeniach bardzo przystępnie wyjaśnił ten temat pośrednik kredytowy Łukasz Sroczyński, w artykule o tym co lepiej wybrać przy nadpłacie kredytu – skrócić okres czy obniżyć ratę.
Podsumowanie – kiedy oszczędności mają sens
Oszczędzanie na kredycie hipotecznym wymaga indywidualnej kalkulacji. Nie każda zmiana przyniesie realny efekt, ale dobrze zaplanowane działania mogą znacząco obniżyć koszty całego zobowiązania. Najprostszym i najbezpieczniejszym sposobem jest nadpłata kredytu – regularna lub jednorazowa – dzięki której zmniejszamy kapitał, a tym samym wysokość przyszłych odsetek.
Warto też pamiętać, że każda nadpłata, wzrost wartości nieruchomości czy po prostu upływ czasu (a wraz z nim upływ kapitału z powodu spłaty kolejnych rat) powodują, że nasz efektywny wkład własny rośnie. To z kolei może otworzyć drogę do uzyskania korzystniejszych warunków w innym banku. Nie jest to jedyny przypadek, kiedy warto rozważyć przeniesienie zobowiązania.
Więcej o tym, kiedy refinansowanie będzie dobrym sposobem oszczędności na spłacie kredytu hipotecznego przeczytasz na mniejsza-rata.pl/refinansowanie/.
—
Artykuł sponsorowany